Inscrire noir sur blanc l’interdiction de la colocation dans un bail ne suffit pas toujours à verrouiller la porte : la loi, elle, n’est pas si docile. La réalité juridique s’avère bien plus nuancée que ce que beaucoup de propriétaires imaginent. Entre les garde-fous de la loi Alur, les exceptions de la copropriété et le flou autour des logements meublés, il existe une palette de règles et de subtilités à connaître avant de tenter d’interdire la vie à plusieurs sous son toit.
Colocation et interdictions : ce que dit la loi aujourd’hui
La colocation a pris racine dans le marché locatif, répondant à la demande des étudiants, des jeunes actifs et de tous ceux qui cherchent à mutualiser les coûts. Pourtant, le cadre légal qui l’entoure ne cesse de bouger, tiraillé entre la volonté de protéger les bailleurs et la nécessité de garantir les droits des colocataires. Depuis 2014, la loi Alur fixe le décor : elle considère comme colocation la location d’un même logement par plusieurs personnes, matérialisée soit par un bail unique, soit par plusieurs baux individuels.
Dans le cas d’un logement vide loué pour y vivre au quotidien, le bailleur ne peut pas interdire la colocation, à moins que le règlement de copropriété ne l’exige ou que la surface habitable tombe sous le seuil des 9 m² par personne. Le bail de colocation doit par ailleurs préciser comment sont réparties les charges et intégrer, si besoin, une clause de solidarité : chaque habitant devient alors responsable du paiement complet du loyer, sauf mention contraire dans le contrat. Ce principe s’applique aussi bien dans un bail unique que dans certains baux individuels réajustés suite à la loi Élan.
Du côté des locations meublées ou du coliving, le champ des possibles s’élargit. Ici, le propriétaire peut privilégier des baux individuels, ce qui limite la solidarité financière entre les résidents. Ce choix modifie aussi la gestion du dépôt de garantie, l’assurance habitation ou la répartition des réparations. Ces nouvelles formules de vie partagée forcent le cadre juridique à s’adapter, tout en maintenant des garde-fous pour éviter les abus, la sur-occupation ou les montages purement spéculatifs.
La prudence reste de rigueur pour tous : toute clause qui interdirait la colocation en dehors des cas prévus par la loi perd sa validité. Les colocataires disposent alors de recours devant le tribunal judiciaire pour exiger un contrat de bail conforme à leurs droits.
Dans quels cas un propriétaire peut-il s’opposer à la colocation ?
La colocation ne relève pas d’un droit inaliénable. Le propriétaire conserve certaines marges de manœuvre pour la refuser, dans des situations bien précises dictées par la législation. La première source de restriction se trouve dans le règlement de copropriété. Si ce dernier proscrit explicitement la colocation, le bailleur est tenu d’en respecter les termes. Cette mesure vise généralement à préserver la tranquillité de l’immeuble ou à respecter la destination fixée par la copropriété.
Autre terrain sur lequel le refus devient possible : la surface du logement. En France, la règle est claire : un logement doit proposer au moins 9 m² par occupant pour pouvoir accueillir plusieurs personnes. Le propriétaire peut donc refuser une colocation dans un espace trop restreint, invoquant la loi sur la décence des logements pour justifier sa décision. L’objectif : limiter la sur-occupation et les situations de promiscuité.
Plusieurs éléments contractuels peuvent également entrer en jeu, comme en témoigne la liste suivante :
- Une clause d’interdiction de colocation insérée dans le bail et conforme à la réglementation
- La configuration technique du logement (absence de compteurs individuels, par exemple)
- Des contraintes de gestion locative particulières, à condition de pouvoir les justifier
Attention toutefois : une clause trop vague ou discriminatoire n’a aucune chance de résister devant le tribunal judiciaire. Chaque dossier doit être examiné en prenant en compte la situation réelle, la configuration du logement, et les droits de chaque partie. La jurisprudence rappelle que l’équilibre entre protection du bailleur et droits des colocataires doit toujours être respecté.
Quels risques et recours pour les locataires concernés par une interdiction ?
Se retrouver face à une interdiction de colocation peut exposer le locataire à différentes complications concrètes. D’abord, la menace d’une résiliation de bail peut surgir, surtout si une clause explicite figure dans le contrat. Le bailleur a alors la possibilité de saisir le tribunal judiciaire et de demander l’expulsion, en avançant la violation du bail. Certains propriétaires n’hésitent pas à retenir une partie du dépôt de garantie, invoquant des dommages ou des impayés attribués à la présence non autorisée de colocataires. Les régularisations de charges locatives deviennent vite sujettes à conflit lorsque l’occupation réelle du logement diffère de celle déclarée.
La présence d’une clause de solidarité dans le bail peut aussi alourdir la situation. Cela signifie que chaque colocataire doit répondre du paiement de la totalité du loyer, parfois même après avoir quitté le logement, si le contrat le prévoit. Certains propriétaires s’en servent pour réclamer des arriérés à n’importe quel signataire restant, ce qui génère son lot de tensions.
Le non-respect de la loi, en particulier en matière de discriminations (article 225-1 du code pénal), ouvre la voie à une action devant le tribunal judiciaire. Si l’interdiction se base sur l’origine, la situation de famille ou le sexe, la Halde (Haute autorité de lutte contre les discriminations) peut être saisie.
Pour éviter les pièges, mieux vaut rester attentif dès la signature du bail : examiner chaque clause, exiger que toute modification soit formalisée par écrit. En cas d’abus, il est possible de saisir la juridiction compétente. Les associations de défense des locataires, présentes dans de nombreuses villes, proposent un accompagnement et facilitent la médiation entre parties. Une gestion locative transparente protège d’autant mieux contre les dérives des marchands de sommeil ou des bailleurs trop gourmands.
Habiter en colocation, c’est parfois naviguer entre règles strictes et arrangements subtils. La loi trace la frontière, mais sur le terrain, tout se joue à la vigilance, à la clarté des contrats et à la capacité de faire valoir ses droits. Le collectif s’invente aussi dans le dialogue et la transparence : une équation à résoudre, bien loin des solutions toutes faites.
